viernes, 15 de marzo de 2013

LA LEY HIPOTECARIA
 NO ES ILEGAL
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea, ha fallado a favor de un súbito marroquí afincado en España  que fue desahuciado por impago de su hipoteca. La sentencia dice, que el sistema español de ejecución de las hipotecas, es injusto, no ilegal como vienen voceando los medios de comunicación.

En el caso que nos ocupa, el mencionado señor marroquí, D. Mohamed Aziz, pidió un crédito de 138.000,-€ a pagar en 33 años, pactando para caso de impago unos intereses de demora del 18,75%. El banco exigió la devolución de la totalidad del crédito después de un año, cuando tras perder su empleo, dejó de pagar durante cuatro meses sucesivos, finalmente fue deshauciado.

Es cierto que el sistema es injusto, porque ante una ejecución, prácticamente no se puede oponer nada mas que el pago de la cantidad adeudada, y si en el contrato celebrado entre el banco y el prestatario se han incluido cláusulas abusivas, estas no pueden alegarse en ejecución, sino ante otra instancia que valorará si verdaderamente ha habido tal abuso. Cuando nos den la razón, si nos la dan, ya habremos perdido la casa, y solo podremos aspirar a una indemnización.

¿Cómo es posible que una ley, de un país democrático como el nuestro, pueda contemplar la injusticia que según el TJUE comporta el procedimiento español de desahucio?. Pues muy sencillo, el procedimiento de ejecución hipotecario parece tan favorable al acreedor, debido a los controles previos a los que ha sido sometida, y se supone, que no puede haber nada que el ejecutado pueda oponer, porque ha pasado los filtros del notario que constituyó la hipoteca en  escritura pública, y del registrador de la propiedad que la inscribió. Si estos dos funcionarios súper cualificados, no han detectado defecto alguno a priori, se considera no puede haber nada, o casi nada que el ejecutado pueda esgrimir en su favor.

La calidad de título ejecutivo de la hipoteca, se basa en que ha sido constituida como escritura pública ante un notario, fedatario público que garantiza la legalidad de los contratos, y que debiera detectar y rechazar, en su caso,  las cláusulas  abusivas y negarse a constituir la hipoteca. Y si pasa el control del notario, todavía debe pasar el control del registrador de la propiedad que previamente a su inscripción en el Registro de la Propiedad, debe calificar el documento. .

El problema es, que según la Ley de Defensa del Consumidor, las cláusulas abusivas, para ser tales, deben estar inscritas en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación tras haber sido declaradas nulas por un tribunal. Es decir, que si la cláusula no figura en el registro, el notario o el registrador no pueden por si mismos, considerarla abusiva, o sea que la Ley de Defensa del Consumidor, en vez de defender al consumidor, tiene el efecto contrario. 


Entendiendo esto, se podría regularizar nuestro sistema de acuerdo a las directrices que marca la mencionada sentencia TJUE. Lo malo, es que habría que retirar a las hipotecas la calidad de título ejecutivo, con lo cual, cada vez que se dejase de pagar, el acreedor (normalmente el banco),tendría que pasar por un juicio declarativopara que se condenase a pagar al deudor, y podrían pasar años antes de que pudiera despacharse la ejecución.

En resumen, las hipotecas serían pocas, caras y por mucho menos dinero, porque los bancos no son instituciones filantrópicas. Para proteger al 3% que no puede pagar, habría que perjudicar al 97% restante.

 Según la sentencia del Tribunal de Justicia de la UE, las cláusulas abusivas consisten en unos intereses de demora exagerados y un plazo demasiado corto para exigir la devolución de la totalidad del crédito. Pues bien, la solución que el Gobierno de Mariano Rajoy, registrador de la propiedad, ya ha sido publicada en los periódicos: los intereses de demora, solo podrán ascender a tres veces el interés legal (ahora el 4%, los de demora serían un máximo del 12%, una barbaridad), y el plazo para exigir la devolución de la totalidad del crédito, pasa de uno a tres meses (que es lo que en la práctica tardan los bancos en la actualidad).

O sea, que dejen de alegrarse quienes se encuentren amenazados con perder su casa, las cosas solo van a cambiar para que todo siga igual. Y quien conozca una solución, que la diga.

No es broma

5 comentarios:

sr. avi dijo...

Ilustre Colega:
Mi enhorabuena por la familia "togada" que tan elegante habéis salido en el Brisas,el Hola de nuestras islas.
Ya llevo tiempo diciendo que el problema no está en el interés, el problema es el capital.
Ya sé que es una especie de perogrullada, pero solamente a primera vista.
Un saludo.
Sr. Avi

csc212 dijo...

A mi en estos casos de deshaucio siempre me interesa saber el tiempo que tardo el banco en deshauciar.... y la deuda acumulada.

Normalmente es más grande de lo que se piensa, y los deshaucios tardan bastante más de lo que nos parece. Por lo menos los casos que yo conozco no son tan rápidos, en 4 meses no he visto deshauciar a nadie.... hablo por hipotecas ya que por alquiler es mucho más rápido.

Por hipoteca la mayoría de los casos que conozco tardan 3 o 4 años, por alquiler son más rápidos en 6 meses se lo ventilan.

Coincido en que los intereses de demora son abusivos, que los costes de deshaucio que se cobran también lo son y que esto debe regularse, pero estoy con Tofol en que el 95-97% de los hipotecados hacen frente (con mucho sudor) a sus obligaciones por lo que la legislación debe favorecerlos. Es una barbaridad legislar a favor del 3-5% que no paga

csc212 dijo...

http://politica.elpais.com/politica/2012/11/10/actualidad/1352587110_549343.html

Dejo el enlace, para que vean el tipo de pajaro que es el Aziz.... a mi no me parece un "pobre" al que el banco le ha dejado en la calle sino un "listillo" al que le salió el tiro por la culata.

El deshaucio es por una segunda hipoteca, y tardó 3 años en producirse desde los impagos (3 años de casa gratis). Y ahora el "pobre" vive de alquiler a costa del ayuntamiento de Martorell (2 años y lo que te rondaré morena).

Tòfol dijo...

Gracias al Sr. Avi. En cuanto a csc, gracias por el enlace, aunque ya lo había leído.

Lo que he querido expresar en mi artículo, son tres cosas:

1ª.-La Ley Hipotecaria, no tiene la culpa de nada, ni ha sido declarada ilegal por tribunal alguno, y no veo como esta sentencia pueda afectar a los que han sido desahuciados o los que están a punto de serlo, las cláusulas abusivas, deben prohibirse, pero no afectan al desahucio, puesto que normalmente, son de aplicación por incumplimiento y se aplican en caso de impago, afectan a la situación en que queda el deudor cuando ya ha perdido su casa. En el caso del Sr. Aziz, cuando fue desahuciado, los intereses por la cláusula de demora, solo variaba su deuda en 70€, según creo.

2ª.- El fallo del sistema, no está en la Ley Hipotecaria, está en los notarios y registradores de la propiedad que son los que supuestamente, y debido a su control hacen que la hipoteca sea ejecutable sin necesidad de juicio declarativo. La reforma podría ser en este sentido, en reglar de forma clara e imperativa todas las posibles cláusulas abusivas en el crédito hipotecario, de forma que notarios y registradores pudiesen negarse a autorizar o registrar algunas hipotecas.

3ª.- En el momento que el que el acreedor tenga que ponerse a pleitear para recuperar su dinero, y a tener que esperar un par de años para cobrar, que es lo que pasaría si las hipotecas fueran recurribles sin pago, nos encontraríamos como con la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos, por la cual, casi no había pisos en alquiler, debido a la imposibilidad de desahuciar en un tiempo razonable. En el caso de las hipotecas, serían escasas, por una cantidad muy inferior al de la propiedad, y mucho más caras.

csc212 dijo...

Coincido plentamente con tu visión Tofol, excepto en el tema de los notarios y registradores.... creo que en general hacen su trabajo, el problema es que ha habido una imprudencia generalizada en los años de bonanza, y mucha gente al contratar el prestamo con garantía hipotecaria solo miraba la cuota, y como mucho el diferencial con el euribor.

Conozco decenas de casos en los que (como creo hizo el sr. Aziz) mucha gente aprovechaba su segunda hipoteca sobre el piso para comprarse el BMW, la megatele de plasma e irse todos los años al caribe.... o para invertir en terrenos, o apartamentos de vacaciones.

En cuanto al tercer punto es la consecuencia clara que perjudicará al 97% que paga sus deudas normalmente.