DACION EN PAGO, BUENA MEDICINA
OJO A LAS CONTRAINDICACIONES
El Gobierno del PP ha anunciado que para suavizar los efectos de los desalojos de las familias que estén en situaciones extremas, estas podrán entregar la vivienda para saldar el crédito que contrajeron, con hipoteca sobre la misma, para adquirirla. Para ello, se requerirá que toda la familia esté en paro, o que sus ingresos estén por debajo del umbral de la pobreza.
Es una medida muy importante pues permitirá a quienes se acojan a ella, aunque la vivienda que entreguen estas familias sea generalmente el único activo que tengan, retomar su vida sin una deuda pendiente, que puede coartar el algunos casos, el resto de sus vidas.
En realidad, a quienes se encuentran en esta situación, poco les va a tranquilizar el hecho de que su deuda esté saldada cuando entreguen su casa al banco, pues su preocupación mas angustiosa, es la de encontrarse en la calle sin un techo, o sea, en el umbral de la indigencia por lo cual, también se permitirá durante al menos dos años, habitar en la vivienda antes del desalojo. Este plazo, podría ser también prorrogable.
Esta medida se enmarca dentro del Código de Buenas Prácticas para las entidades financieras anunciada por el ministro De Guindos. Aunque un código de este tipo no es de obligado cumplimiento, y el Gobierno deberá negociar con las entidades financieras algunas ventajas para las mismas de modo que no dependa exclusivamente de su buena voluntad.
A mi personalmente, me parece una forma de aliviar la angustia de algunas familias, pero en realidad, no es, ni debe ser, mas que un parche transitorio, pues de convertirse en norma, la practica se convertiría en el futuro, en una merma del sistema de garantías, con graves consecuencias para la economía, y para ello voy a poner un ejemplo: En algunas provincias de Argentina, la vivienda familiar es inembargable, con el resultado lógico, de que los bancos no aceptan la vivienda como garantía para un préstamo.
Aquí ocurriría lo mismo, de estar vigente similar norma, por lo cual, y teniendo en cuenta que la inmensa mayoría de las personas emprendedoras que quieren comenzar un pequeño negocio, solo tienen su vivienda para conseguir un crédito, ello significaría la desaparición a medio plazo de gran parte de la pequeña y mediana empresa, y a largo plazo incluso de gran parte de la gran empresa, ya que esta, como es lógico, suele proceder, con excepciones, del desarrollo de las anteriores. En definitiva, nuestra sociedad seria bipolar, por una parte las multinacionales y sus ejecutivos con grandes sueldos, y por la otra los trabajadores, sin apenas clase media, como en el pasado, cuando nacieron los sindicatos "de clase".
Pero en el caso de que la dación en pago fuese norma obligatoria, como algunos partidos y sindicatos y asociaciones de "indignados" proponen, los bancos actuarían como hace unas décadas, prestando solamente un 70 o un 80 % del valor del inmueble tras una tasación a la baja, por lo que solo quienes consiguiesen ahorrar el 20 o el 30% del valor de la vivienda, mas el importe de los muebles, podrían acceder a la misma, total: menos vivienda en propiedad y mas alquileres, o sea, pagos a fondo perdido, perdida del capital que suponede una propiedad, de cara al futuro.
Así que bien está que se intente aliviar la situación angustiosa de quienes tienen delante un trágico y además vergonzante desalojo, pero por lo dicho anteriormente, y mas que no digo por acabar ya por hoy, dejemos la Ley Hipotecaria y los artículos 1911, y relativos del Código Civil, tal como están, no vaya a ser que las contraindicaciones de la medicina, sean peores que los beneficios, en el futuro.
Como dijo el ministro Corcuera: los experimentos en casa…. Y con gaseosa. Que ya está todo inventado y pensado, ya se hacían hipotecas en tiempo de los romanos
No es broma
5 comentarios:
El problema no se soluciona. ¿Quien fija el valor de mercado del bien dado en garantía? Pues casi siempre una sociedad de tasación dependiente de la entidad de crédito. Lo que supone es que el valor se infla artificialmente. A cambio de unos menores intereses en comparación con otros países.
Lo malo es cuando pasa lo que pasa: que todo lo que sube baja. Los precios de las viviendas también: Entonces ocurre que con el valor de realización del inmueble no se tiene suficiente para pagar el préstamo: como dice el articulo 1911 el prestatario sigue debiendo dinero.
El problema a mi juicio es que si se generaliza la dación en pago, la garantía inmobiliaria deja de tener su función para la que fue concebida: la mitigación del riesgo de crédito y como elemento reductor de los tipos de interés de los préstamos.
La gente no es consciente de lo que paga muchas veces por intereses. En EE.UU los intereses son como mínimo del 20% (y crecientes), a cambio está la dación en pago: lo que al final produce que las entidades de crédito se conviertan sin quererlo en empresas inmobiliarias.
La pregunta para las entidades de crédito es ¿Quieren asumir el riesgo de la gestión de activos inmobiliarios a cambio de un tipo de interés que no es real?
Para los prestatarios ¿Desean pagar altos tipos de intereses por una vivienda que pueden tener en alquiler?
Otro de los problemas es también la concepción que tenemos de la vivienda. Se prefiere esta en propiedad que en alquiler. Lo que se demuestra en que el mercado de alquileres sea muy limitado; además de una arcaica regulación que no es conforme con la realidad.
Pero eso es otro tema.
Además (y perdona todo este rollo) en mi blog tengo el resto de mi argumentación por si decides echarla un vistazo y comparar.
Saludos cordiales
JIV
Es lo que estoy diciendo, si la opción en pago es "voluntaria" (a cambio de concesiones por parte del Gobierno), la cosa está muy bien dadas las circunstancias. Pero de convertirse en norma, los bancos no podrán prestar el importe íntegro del valor de la vivienda para no pillarse los dedos, con lo cual, quien no tenga ahorrado el 20 o 30% del valor del inmueble, no podrá comprar. Imagina alguien que quiera comprar una vivienda, digamos normalita unos 150.000€, tendrá que ahorrar entre 30 a 40.000€ antes de ir a buscar una hipoteca por el resto y además otra cantidad para los muebles. No son cantidades muy importantes, pero lo suficientes para desanimar a mas del 50% de los jóvenes.
Quise decir dación en pago, no opción
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